2020年起，石景山成为改善商品房红海。

尤其是首钢园东南区，单以改善产品为代表的4个项目，就集中供应了2346套房。

供货量大，去化也很快。据网易房产数据中心显示，截至7月28日首钢园东南区4个改善盘，网签整体去化率已达75%。考虑到网签数据有一定滞后性，实际去化率更高。

其中，长安和玺已于今年7月15日宣布清盘。

根本上来说，还是需求量大。石景山新房市场，除了本地改善客群，还承接了西城、海淀居住外溢。

但后续供应明显不足。北京首批集中供地，石景山仅入市衙门口一宗宅地，第二、三批供地清单中也只有四块。

从常规推盘节奏来看，衙门口地块---「长安悦玺」，应该是今年石景山最后一个新盘。

01

补货石景山

从案名上看，「长安悦玺」是长安和玺姊妹篇，但在产品定位上又有不同。

最直观的是，面积段更全。

「长安悦玺」提供了7种户型，97平、104平、122平、124平、138平、152平、173平。

在长安和玺基础上增加了97-124平户型，选择空间更大，可以满足不同改善家庭需求。同时，补充了石景山100平左右三居供应量。

细化来看，「长安悦玺」户型更方正，没有多余边角，各个功能间无浪费面积，通透无硬伤，采用了当下市场最受欢迎的布局方式。

一是南向面宽极致化，户型全部设计为三面宽。152平四居面宽尺度达到13.5m，最小97平三居也有9.3m南向采光面。

其中，173平四室两厅两卫，设计了270°转角方厅，拥有社区内最好的园林观景角度。南向主卧套设计，同时全龄化布局，可根据家庭人口数调整北向卧室空间尺度。

二是动静分区，充分保证业主私密空间不受干扰。

如97平、104平三居，厨房、餐厅、客厅共同构成动区，三个卧室在另一侧形成静区，互不干扰。主卧还带有独立卫生间和衣帽间，保障了生活私密性。

三是九宫格布局，空间利用率更高。

餐客厨一体化位于中央，形成对流，更为通透。卧室分布于四角，卫生间位于两侧，动线合理。

细节上也有所提升。

比如客厅超大窗墙比，采光和观景极致化；173平四居单独配备家政间，满足多人口家庭需求；次卫都做到了三段分离布局，方便家人同时使用，利用率很高。

02

产品迭代升级

珠玉在前，长安和玺开盘9个月便清盘，是购房者用真金白银对产品的认可。「长安悦玺」在此基础上有坚持，也有升级。

首先，延续新中式建筑风格。

在其它选手复用玻璃幕墙+铝板的外立面时，与片区内其他改善盘不同，「长安悦玺」的建筑风格独树一帜，用新中式建筑风格打新。

楼顶是“重檐顶”，是中国古代建筑中等级较高的一种屋顶样式。让人印象深刻的，是宽约30米，高近7米的“王府形制大门”，效果图如下。

长安悦玺效果图

其次，「长安悦玺」顺应山水文脉营造新中式园林。打造“一环两轴三苑”景致，以“三进礼仪”致敬中国古代的归家秩序。

近10年北京豪宅项目，园林有一个大的变化趋势是，从意式/法式盛行，转向中式园林。

这里面除了深层次中国传统文化情结外，很重要的一个原因还在于，伴随着国家越来越强大，民族认同感和自豪感的回归。

长安悦玺园林效果图

除了极简带来的好看外，再就是有用。

根本上来说，一个理想社区的园林应该是微缩城市功能复合体。年轻人上一天班能跑个步，健个身；全职妈妈不用出小区就能把娃溜睡着；老人也能有地儿互相聊聊家长里短。

「长安悦玺」为业主配备了全龄运动社区、植物养生群落、科技智慧社区、共享社区客厅等。要静，就去社区园林中走一走；要闹，就去运动场上跑一跑。

03

下一个C位

作为石景山唯一一个五环内纯新项目，「长安悦玺」的份量感不言而喻。

首先，石景山地理位置，加上城六区的属性，北上承接海淀，东边承接西城、丰台的改善需求外溢。

产业方面，项目处在的鲁谷板块，是“京西商务中心、银河核心商务区”核心地带。自驾走莲石快速路也可快速抵达中关村、金融街、丽泽、丰台科技园等产业园区。

有人、有产业、有需求，片区还有规划。

未来衙门口地区将升级轨道交通建设，规划中的M11号线将在衙门口增加站点。市郊铁路副中心线将新建衙门口站，待建成后4站就能抵达城市副中心。

「长安悦玺」东侧规划有教育用地，西侧规划有约10万平商业用地，周边还有万达广场、五棵松华熙live、沃尔玛山姆会员店等大型商超。紧邻约100公顷的衙门口城市森林公园，建成后将成为北京城区最大的城市森林公园。

城内住宅用地出一块少一块，稀缺，本身就是一种不可逆的资源。

严肃君曾说过，买房要买环线上的峰值，「长安悦玺」正处在环线峰值上。

互动时刻：

本周末，「长安悦玺」将开放样板间，预计8月启动预售。你准备好了吗？欢迎留言与严肃君互动~