风雨四十年：土地利用“深圳模式”的改革之路

　　针对渔农村抢建，福田区成立工作组入驻。工作组进驻后，渔农村违建得到控制。但是，拆迁改造谈判却推进得异常艰难：首先是划编制、拆迁补偿等，无现成经验可循；其次，村民不理解，抵触情绪浓；最后，测绘基础资料少，还原面积难。

　　政府和村民经过反复斡旋，最终才达成了“9982”政策。具体含义是：第一个“9”为拆赔比0.9；第二个“9”和“8”为基建成本的赔付率，即8层以上(含8层)违建的赔付率是0.9、7层(含7层)以下违建的赔付率为0.8，损失部分由个人承担，作为违建抢建成本；“2”为赔付的房屋租金，即改造期间，由开发商补偿给村民每月每平方米房屋租金20元。

　　尽管这可能不是最理想的解决方案，却是当时最为合适的解决方案。一定程度上，这为深圳城中村改造起到了示范作用：首先，折赔比0.9平衡了各方利益，使得改造能够启动，0.1的差距体现了政府对违法抢建的一种惩罚；其次，政府投资上亿元建设基础设施，作为对过去农村城市化后社会管理和城市管理缺位的一种补偿。

　　渔农村的改造模式主要是自行开发，政府给予一定的政策优惠。经过改造，渔农村33栋私房改建成11栋小高层和1栋20层高层公寓，基础设施一次性安装到位。特别是村民私房变成了商品房以后，拥有的产权可以继承、转让和交易。同时，改造方案中留出商业物业给股份公司，促进了集体经济转型升级。

　　时至今日，“城中村”依然是深圳土地更新的困局之一。对“城中村”的改造往往容易在产权上陷入两难困境：如果承认违法建筑产权，就是鼓励违法；如果不承认产权，考虑到法律依据不足及违法行为的普遍性，对部分违章建筑还是难以强制拆除。况且，“城中村”改造开发强度大、涉及的补偿数额高、业主抵触情绪强，往往让开发商望而却步。

　　对于“城中村”的改建形式，深圳正在进行探索。在较新的《城市更新条例(草案)》中，深圳首次借鉴了香港的“多数决”方式。“强制征收”和“强制售卖”两大核心条款向来被诸多从业者视为“钉子户解决机制”。关于强制售卖的合法性、合理性以及操作性频遭争议，但在香港，目前很多开发商已经通购买旧的住宅重新装修而更改了用途，这说明，重建也不一定非要拆，重新改造盘活旧楼或许也是一种新的思维。此外，深圳福田区正探索将“城中村”提质改造后转做人才公寓，提供更多保障性住房。

　　消除城市内部界线

　　1980年，深圳经济特区成立，随后深圳经济特区界线上又设立了一道管理线，外地人员须办理“特区通行证(边防证)”，接受广东边防官兵检查后方可通过。一堵由混凝土界桩和铁丝网组成的墙将二线变成了实体。原规划长度84.6公里，实际建成后长达90.2公里，铁丝网高3米，沿途设置了9个检查站，接近200个武警执勤岗楼。这条管理线被很多深圳人称为“二线关”。

　　建立“二线关”主要是出于政治上的考虑：保证特区的改革不冲击到内地，缓和内地对改革试验的不理解情绪。经济上也有较为特殊的安排：建立特区与非特区分界线后，凡经批准进口供特区使用的生产品和消费品，可享受低税率或免征关税。

　　1986年2月22日，广东省第六届人大常委会第十八次会议批准的《广东省深圳经济特区与内地之间人员往来管理规定》明确规定，“内地人员，须持写明‘前往深圳经济特区’的《中华人民共和国边境管理区通行证》或《前往边防禁区特许通行证》”。这也意味着深圳进入“两地三证”时代。也就是说，来深圳时需要办边防通行证，找到工作后办暂住证，工作稳定收入增加后设法调入深圳户口时，再办理带有T字标志的特区身份证。

　　有意思的是，当时“二线关”建设的预算，在改革开放初期算得上是一笔巨款。中央决定，这笔钱由国家、广东省、深圳市各出1/3。国家的资金是国家计委、财政部和中国银行拿出来的，深圳市则依靠市财政拨款。

（文章来源：青岛财经日报）