本周市场回顾。第50 周房地产板块指数弱于沪深300 指数和创业板指。房地产板块较沪深300 指数相对收益为-0.8%。沪深300 指数报5055.12，周度涨幅为3.1%；创业板指数报收3466.80，周度涨幅-0.3%；房地产板块指数报收3332.75，周度涨幅为2.3%。

　　本周行业要闻。央行决定于12 月15 日降准0.5%，释放资金1.2 万亿。中央经济工作会议在京召开，关注“满足需求”和“良性循环”等增量表述，逆周期调控窗口已经开启。对比过去几年的中央经济工作会议，此次会议的表述维持了“房住不炒”的定位，但新增了“满足购房者的合理住房需求”、“促进房地产业良性循环”等表述，延续了12 月6 日政治局会议的定调。

　　虽然“房住不炒”是我国当前乃至未来较长一段时间的房地产政策的基本逻辑，但从小周期上，考虑到仍有大量的刚需和改善住房需求没有得到满足，我们认为在“房住不炒”的框架下，现行的具体政策仍有一定的调整空间。

　　当前行业销售额快速下滑、房企现金流受各方债权方“挤兑”的大背景下，打破行业负向循环建立良性循环至关重要。更具体而言，实现“良性循环”

　　的核心在于支持刚需和改善性住房需求，挽回销售额快速下滑的局面是重建全社会对房企信心的基础，会议提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，结合前几日银保监会“重点满足首套房、改善性住房按揭需求”的表态，我们认为需求端政策已在工具箱中。另外，“改善性住房”的相关政策，自2017 年以后再未提及，需格外重视。

　　本周新房销售量较上周减少，二手房销售较上周持平。第50 周29 大城市新房销售为2.9 万套，较第49 周减少23.3%；11 大城市二手房销售0.8 万套，较第49 周持平。库存量较上周增加，库销比较上周增加。截至第50 周15 大城市库存为123.6 万套，较第49 周增加0.1 万套；库销比为12.6 个月，较第49 周增加0.3 个月。

　　投资建议与投资标的

　　本周央行正式全面降准，在中央经济工作会议上，房地产相关表述偏暖。在目前行业面临硬着陆风险的临界点上，我们认为政策上将有一定的松动空间，以对冲负面影响。下行趋势中具备融资优势的央企国企具备更强的整合能力，推荐保利地产(600048，买入)、万科A(000002，买入) ；与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团(600383，买入)、旭辉控股集团(00884，买入) 。物管行业短期内受开发业务牵连，但长期仍具备成长性。推荐旭辉永升服务(01995，买入) 、碧桂园服务(06098，买入)、保利物业(06049，买入)、融创服务(01516，买入)。商管服务高增长低估值，商业模式佳，看好星盛商业(06668，买入)、宝龙商业(09909，买入)，建议关注华润万象生活(01209，未评级)。

　　风险提示

　　疫情影响导致销售大幅低于预期。

　　政策调控严厉程度高于预期。利率发生明显上升。

（文章来源：东方证券）