今年的楼市，相信大家已经嗅到了调控不一般的味道。

上半年累计调控300余次，7月政治局会议之后，市场更是一片肃杀，一日4城连打补丁。

可以说，再不愿意下狠手的城市，也得跟上调控的步伐。

如此猛烈的调控之后，房价真降了吗？

根据最新的情况来看，一批城市，已经绷不住了。

先说说广州。

多个二手标杆楼盘，开始降价了。

根据广州plus整理的百盘数据来看，火热的黄埔，价格已经开始松动。

著名网红二手盘金碧世纪花园，上个月成交价还有破6的成交，7月成交均价已经回落到5.4万。科学城的标杆万科东荟城，相比4月，有业主已经偷偷将挂牌价下降68万了。

不止是黄埔区，去年上涨非常霸道的天河区，也开始下跌了。幅度最大的是天河区的华景新城信华花园，7月回调幅度高达14.7%，也就是说100平的房子已经回撤近140万。

广州神一般的越秀区东风路学区房——锦城花园，业主心态也变了，挂牌价从4月的3600万，已经调整至2799万，整整降了800万。

而价格之所以下跌，不是没有征兆的。7月，广州成交量依旧没有大起色，一手成交量仅有7000多套，相比1月已经腰斩；二手成交量同样在下滑，信贷政策持续收紧，成交量重回去年4月。

与此同时，广州调控政策还在跟进，继7月收紧黄埔人才落户之后，8月新房预售证要求房价必须下跌3%。新房奉旨降价，这对此刻本来就不乐观的二手市场来说，又是一大利空。

广州二手房价的瓦解，已经开始蔓延。

比起广州楼市，杭州楼市此刻更加焦灼。

8月5日的新政，直指杭州楼市最大的bug——落户即能摇倒挂盘，新增落户未满5年需要2年社保才能买房的要求，直接砍掉了30%的房票。

二手市场立马就慌了。

据手边买房统计，新政首日，杭州二手降价房源量多达711套，是涨价房源的4倍多。8月7日，杭州二手降价房源为682套，涨价房源为138套，前者数量是后者的近5倍。

文鼎苑某项目，8月5日当天，直降115万；未来科技城也不能幸免，大华西溪风情，有业主8月8日直接下调100万；映月台8月8日，某业主直接下调18万。

二手一片惨淡，新房市场却仿佛迎来更好的时代。

低中签率减少了，新政规定中签率低于10%时，按照社保缴纳年限入围。也就是说只要社保交的时间足够长，摇中的确定性足够高。并且，按入围人数计算中签率，触发5年限售的概率更低了。

此前还有所顾及的老杭州们，这次终于可以撸起袖子加油干，腾挪房票，冲进新房市场，二手市场立马多了一批一次性付款的紧急房源。

新房市场越是红火，二手市场就越是落寞。

陆续入市的18大红盘，就是此刻杭州楼市的香饽饽，中签结果也不断出人意料。亚运村的桂冠东方，最后居然不限售、不用拼社保。溪上俪庭，成为首个触发顶格社保的楼盘，入围最低也要15年社保。

火热氛围烘托下，此刻杭州楼市最惨的，是真正着急卖房的二手业主，以及摇中5年，不，8年郊区限售盘的幸运儿们。

杭州楼市，表层的火热下，二手市场的寒意，已经在蔓延。

与这些热门城市相比，宁波的颓势，更加明显。

根据宁波市住建局公布数据来看,7月，宁波市场新二手房成交量仍在下跌。

7月，新房市场共成交8697套，成交量环比下降24.9%；二手市场成交量仅仅只有4742套，与今年3月11759套的成交量相比，已经砍半，这是二手市场第4个月下跌。

宁波的调控算不上非常严格，但对打击宁波市场的泡沫，显然是足够了。

4月新政扩大调控限购区，5月学习深圳，公布9大热门学区二手房指导价，市场的拐点立马就到了。

新房摇号开始成为过去式，6月哪怕是购买力最强的鄞州，也没有一个需要摇号的新房，7月日光的6个楼盘，仔细一看全部是倒挂。

而市场上，真倒挂项目是越来越稀缺了，随着成交量下跌，二手市场价格开始回稳，不少区域的倒挂盘已经沦为笑话。

二手房指导价杀到的学区房，已经开始降了。宁大附属学校的姚景花园（世茂天慧），最新一套成交价大跳水，3.6w回到2.8w，比指导价还低了1000元/平。

6月，鄞州区、海曙区、镇海区价格统统开始转涨为跌，根据安居客的数据来看，跌幅最猛的是海曙区庄家花园，跌幅高达13.4%，鄞州的宁丰铭园、北仑区的陈婆渡小区跌幅均在10%之下。

相比深圳，十八般调控之后，还能屹立不倒，宁波这类城市，下跌已经在局部板块和区域开始。

另一个值得谨慎的城市，是南京。

南京楼市，去年房价虽然并未大涨，但是热门板块新房非常火热，8成首付才能上车，依旧得排队摇号。

但是目前市场的两大信号，已经昭示下行行情的到来。

1、市场二手房挂牌量超过12万了，江北核心区，二手库存更是接近4万套。这一方面当然与前段时间疫情有关，另一方面也证明，二手市场确实不好卖了。

2、顶级二手板块也卖不动了，成交量与活跃度大幅降低，不少业主开始降价。

比如河西核心神盘正荣润峯，今年的4月，成交价已经突破天花板冲破7万，但随之而来的是，成交量和活跃度大不如前了。今年上半年只有28套成交，相比去年因为疫情几乎冰封的上半年，成交量还要砍半。

比如江心洲，某业主为了促成交，直接降价120万，远低于周边的挂牌均价5.5万。比如上秦淮的翠屏诚园，最近挂出一套房源报价低了市场价30万。

南京今年其实没有太猛的调控政策，唯一有变化的，其实就是信贷收紧，房贷利率提高。

可见，南京的脆弱其实来自于自身，此刻上涨，消化泡沫已经有些难了，下跌已经在市场开始出现。

当然，目前处在下跌期的城市，远不止上述这几座。

每轮调控大家可能都会认清一个事实，房价就是涨起来容易，跌起来难。

想要看到全面大幅下跌，不现实，但是征兆已经开始出现。目前积极的信号就是，部分城市成交量已经开始下跌，局部板块熬不住开始降价了。

但市场博弈还在继续，如果说下半年买房有何建议的话？有三点：

1、热门板块买房不要着急，下半年是属于刚需买家的市场，优先打新，熬一熬二手业主。

2、擦亮眼睛，找到回撤最小的板块，这才是真正泡沫少的，板块。

3、认真缴纳社保。

这三点，在下行的楼市当中，非常重要。